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Mercado inmobiliario: cayó la venta y bajaron los precios

La fuerte retracción del mercado inmobiliario el 2020 generó que muchos oferentes tuvieran que amoldarse para poder cerrar una operación.

Las fluctuaciones del dólar, que repercutieron en el valor de la construcción; la falta de valores de referencia del sector para comercializar los inmuebles, y la ausencia de opciones crediticias para poder comprar una vivienda, un terreno, un salón comercial y


El impacto de la crisis desatada por la pandemia del coronavirus impactó sin dudas de manera negativa en el mercado inmobiliario, y la provincia de Entre Ríos no estuvo ajena a esta situación inédita.

Las fluctuaciones del dólar, que repercutieron en el valor de la construcción; la falta de valores de referencia del sector para comercializar los inmuebles, y la ausencia de opciones crediticias para poder comprar una vivienda, un terreno, un salón comercial y demás, generaron una fuerte retracción en el rubro.

La baja demanda se mantuvo en todo el año pasado, en un mercado con un reducido movimiento, y esto terminó por afectar los precios actuales. De este modo, en Paraná hay posibilidades de encontrar ofertas que son comparativamente convenientes y oportunas.

Saúl Hojman, quien se dedica al rubro inmobiliario desde hace más de 25 años y a partir del año pasado comenzó con su grupo de colaboradores a realizar un análisis sistemático del comportamiento del mercado local, comentó a UNO: “La crisis golpeó muy fuerte al sector en la provincia, al igual que en el resto del país, y esto hizo que comiencen a bajar los precios. Es una realidad”.


No obstante, aclaró que es difícil generalizar y que la oferta en Paraná es muy variada, y explicó: “Los precios bajaron, pero hay dos tipos de oferentes: el que dice que su casa vale determinado importe y no se mueve de su precio; y el que se amolda a la realidad del mercado y baja el valor del inmueble que tiene a la venta”.

“Por eso hay dos precios: uno para ofertar, y otro para vender, que son dos valores totalmente distintos. Hay ofertas, por ahí alguien tiene una propiedad a la venta a 100.000 dólares, pero hace tres años que no la puede vender, y acepta 70.000”, agregó.

En este marco, aclaró que la persona que vende no pierde, aun frente a los aumentos del costo de la construcción, y explicó: “Los costos de la construcción habían bajado mucho, pero con la inflación subió otra vez el valor del metro cuadrado (m2), pero queda equiparado, ya que una casa que tiene 30 años, tiene ese tiempo de uso, de desgaste, de amortización. Depende de la edad que tiene la casa o el departamento”.

Oferta y demanda Consultado acerca de si esta oportunidad de adquirir un inmueble a un precio menor al que se conseguía el año pasado reactivó el mercado, fue cauteloso y analizó: “En el mercado de la venta de inmuebles, hay dos tipos de compradores: el inversor, que busca adquirir una casa, un departamento, un galpón o un local para obtener una renta; y está el usuario, que se compra una casa para vivir, cambia su departamento, se divorcia y compra un lugar para vivir. En los dos casos se ha retraído la demanda”.

Entre los motivos de esta tendencia, evaluó: “Por un lado, esto pasa por la falta de capacidad económica de los compradores finales que buscan una casa para vivir en ella. En este momento se da que la mayoría está esperando a ver qué ocurre con la economía del país. Y el que tiene dinero no se apura, salvo que encuentre alguna oportunidad”.

Acto seguido, añadió: “En el caso del inversor, como la rentabilidad está muy baja, busca otras opciones fuera del mercado inmobiliario, y lo mismo pasa con el dólar”.

En este marco, indicó que la rentabilidad anual “no llega al 2%” y la mensual “ronda el 0,18%”.

“Un inmueble no le rinde nada. Muchas veces al propietario de un inmueble lo acusan de especulador los inquilinos, pero lo cierto es que la rentabilidad es muy baja, y necesita 50 años para amortizar lo que invirtió”, sostuvo.

Sobre este punto, comparó: “Mientras esto siga así, los alquileres parecen altos, pero en realidad los sueldos están bajos. El alquiler mensual de un departamento de un dormitorio, de buena calidad, cuesta lo mismo que un par de zapatillas”.

Asimismo, aclaró: “El propietario no es un especulador, un acaparador que se aprovecha, sino una mujer mayor que por ahí compró un departamento con sus ahorros porque su jubilación es la mínima y no le alcanza. La mayoría de los inmuebles en el mercado local están en manos de pequeños inversores, no de pooles que tienen 20 o 30 propiedades”.

Sin embargo, más allá de la coyuntura actual en cuanto a la rentabilidad, Hojman aseguró: “Adquirir un inmueble es una noble inversión y no es para inversores sofisticados o especializados, que tengan que conocer sobre el rubro. El pequeño inversor, que tiene 50.000, 100.000 o 200.000 dólares, no tiene que ser un experto.

Y a diferencia del bitcoin u otro tipo de inversiones, comprar una propiedad es un negocio seguro y siempre es una buena inversión, porque el ladrillo alguna revancha”, subrayó.

Precios

“La incertidumbre en el mercado no genera confianza y le quita las ganas al inversor”, aportó por su parte Roberto Ruiz, referente del rubro inmobiliario desde hace más de cuatro décadas.

Ante la pregunta de si esta incertidumbre y la gran pérdida de rentabilidad generó que más rentistas pongan a la venta sus inmuebles, remarcó que no, y refirió: “Primero, que está complicado para vender; y, segundo, que la inversión inmobiliaria sigue siendo la más tranquila, la más segura”.

En tanto, el momento de hablar de valores, Saúl Hojman indicó que en Paraná “el mercado es muy pequeño” y que “es variado lo que se oferta”. En este sentido, señaló: “En los inmuebles, sobre todo en lo que refiere a las casas, cada propiedad es única e irrepetible, y su precio va a depender de la ubicación, si tiene terreno, y otras muchas variables. No es como en Buenos Aires, donde se toma como referencia un barrio y se habla del valor del m2 en ese lugar”.

No obstante, comentó: “En lo único en que más o menos son comparables los valores es en la parte de los departamentos”.

Con respecto a este tipo de construcciones, refirió que “un monoambiente chico con una ubicación céntrica puede costar desde 25.000 a 28.000 dólares en adelante”, y aclaró que en barrios fuera de bulevares hay de menores valores inclusive.

En tanto, precisó: “Un departamento chico de un dormitorio en el centro cuesta alrededor de 35.000 dólares”.

Por último, hizo alusión a la reactivación del mercado que usualmente se da con el lanzamiento de los créditos Procrear para viviendas, y concluyó: “Por lo general son para autoconstrucción y esto hace que se reactive la venta de terrenos. En general siempre le han dado impulso al mercado inmobiliario”.

FUENTE: https://www.unoentrerios.com.ar/la-provincia/mercado-inmobiliario-cayo-la-venta-y-bajaron-los-precios-n2655461.html

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Por: Juan Pablo Calabrese

Créditos para construcción y refacción de viviendas: quiénes pueden pedirlos y qué montos se ofrecen

Habrá una línea para casas nuevas de hasta 60 metros cuadrados en lote propio por un monto máximo de $4 millones. Son créditos a 30 años y a tasa cero. El Gobierno anunció este martes el lanzamiento de 87.000 créditos para la refacción y construcción de viviendas nuevas de hasta 60 metros cuadrados en lote propio, en el marco del Programa Casa Propia. Las dos nuevas línea de financiamiento con tasa cero y ajustadas por la fórmula Hog.Ar (basada en la evolución de los salarios) fueron anunciadas por el presidente Alberto Fernández y el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi. Durante la presentación, el presidente destacó que las cuotas de los créditos estarán directamente vinculadas al crecimiento del salario y no a la inflación o el dólar. “Para terminar con este fantasma que muchos argentinos todavía padecen. Es una posibilidad para que mucha gente acceda a su casa propia, queremos ayudarlos en su esfuerzo”, dijo. Por otro lado, adelantó que están trabajando en medidas para los actuales deudores de créditos hipotecarios UVA y para los inquilinos. En el caso de los créditos Casa Propia para refacción, se otorgarán 65.000 créditos personales que tendrán un plazo de 36 meses y tres meses de gracia. La suma de los ingresos mensuales netos del grupo familiar deberá estar entre los $25.000 y $175.000. Este línea incluye: - 40.000 créditos a tasa cero de hasta $100.000. Se ajusta por la fórmula Hog.Ar. Para acceder se requiere ingresos equivalentes a 1,16 salarios mínimos y una cuota mensual de $2.882. - 25.000 créditos de hasta $240.000. Se ajusta por fórmula Hog.Ar. Para acceder se requieren ingreso de hasta 8,1 salarios mínimos y una cuota mensual de $6.917. “Nunca más se va a ajustar por inflación, se va a hacer por la evolución de los salarios”, destacó Ferraresi durante la presentación. Mientras que en la línea para la construcción de casas nuevas de hasta 60 metros cuadrados en lote propio, se otorgarán 22.000 créditos por un monto máximo de $4 millones. Son créditos a 30 años y a tasa cero. En este caso, la suma de los ingresos mensuales netos del grupo familiar deberá estar entre los $53.500 y $175.000. Algunos ejemplos: - Para un salario de $53.500, el crédito será de 360 cuotas de $13.375 mensuales - Para un salario de $175.000, el crédito será de 110 cuotas de $43.750 mensuales. Para esta línea, no se admitirán terrenos que se encuentren en barrios cerrados o privados o que su tasación supere los $3,5 millones. El terreno deberá estar escriturado antes del 31 de marzo de 2021. Además, solo será posible construir los modelos de viviendas del programa (excepto quienes construyan al fondo o arriba de la casa de sus familiares). “No hay calificación financiera para ingresar, sino que se tomará el 25% del ingreso salarial del adjudicatario del crédito”, explicó Ferraresi. Los montos de los créditos se actualizarán por Unidad de Vivienda (UVI). En la presentación, el ministro destacó que la vivienda es un disparador de clase social ascendente y desarrollo productivo. “Hay que empezar a cambiar el concepto de vivienda para que no haya viviendas sociales, que tengan la dignidad de la movilidad social ascendente. Que no sea el sistema financiero el que defina quién entra y que se defina por el mejor ordenador, que es el salario”, destacó Ferraresi. Los créditos se financiarán a través del Banco Hipotecario y con recursos del Gobierno Nacional. “En nuestros barrios, la primera casa que uno se hacía era en el fondo de la casa de los viejos, o arriba. Esa experiencia de los hijos de los trabajadores es lo que queremos replicar. Los créditos son para construir 60 metros cuadrados en lote propio o la casa de un familiar hasta 30 años y a tasa cero. Es un sistema solidario donde cada uno paga en función del salario que tiene”, agregó el ministro. FUENTE: INFOBAE

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Por: Juan Pablo Calabrese

Ley de blanqueo para construcción: quiénes pueden acceder y cuáles son los beneficios

Desde el sector de la construcción, estiman que estas medidas tendrán un efecto positivo y esperan que se exterioricen unos USD 5.000 millones El Senado convirtió en ley una serie de incentivos tributarios para quienes decidan invertir en el sector de la construcción, que incluyen un “blanqueo” para dinero sin declarar cuando se destine a nuevas obras. Entre los principales puntos de la nueva normativa, que se espera que sea reglamentada en las próximas semanas, se destacan: - La eximición del Impuesto sobre los Bienes Personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive. Se considera como proyectos inmobiliarios a obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la ley (construcciones, ampliaciones e instalaciones) o que posean un grado de avance inferior al 50% de la finalización. - Computar como pago a cuenta del impuesto sobre los bienes personales el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios. - Los titulares de inmuebles (o de derechos sobre inmuebles) podrán diferir el pago del impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) en el caso de desarrollo de proyectos inmobiliarios. - Declarar dólares o pesos en el país y en el exterior. Esos fondos —incluidos en la declaración voluntaria— se deberán depositar en una cuenta especial (Depósito Cancelación para la Construcción Argentina). Los plazos serán luego establecidos por la AFIP y el Banco Central. Una vez declarados, los fondos deberán destinarse únicamente al desarrollo o la inversión en proyectos inmobiliarios en la Argentina. - Para los que blanqueen su dinero, se establece un impuesto especial de 5% para quienes declaren los fondos dentro de los primeros 60 días; de 10% para los que lo hagan hasta el día 90; y de 20% para quienes lo hagan más adelante. Desde el sector de la construcción, estiman que estas medidas tendrán un efecto positivo y esperan que se exterioricen unos USD 5.000 millones. “Es un motor importante para la economía. Ese fue uno de los ejes de las medidas. Se va a apuntar a fideicomisos al costo, desarrollos de tamaño mediano hacia arriba. El gran gancho es que el costo de la construcción al valor del metro cuadrado en dólares está en su nivel más bajo de los últimos 40 años”, señaló Iván Szczech, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción. “En el caso del blanqueo, es más amplio que otros que se realizaron antes. Pueden invertir, por ejemplo, quienes tienen USD 50.000 de ahorro en una caja fuerte. Hay que hacer un trabajo de evangelización para dar a conocer los beneficios, sobre todo con los contadores. Tenemos por delante una tarea de concientización”, agregó Szczech. Las medidas de la ley que acaba de ser sancionada fueron consensuadas previamente con las cámaras del sector, que forman parte de la mesa de la Vivienda, entre ellas la Cámara Argentina de la Construcción, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (Uocra) por la parte gremial. “Soy optimista de que las medidas van a empujar el mercado. La gente está interesada en entrar en pozos hoy porque aún está barato construir. Y con este impulso adicional, se cerrarán más ventas. Es una muy buena iniciativa que apoyamos desde el principio. Creemos que va a apuntar a proyectos de clase media en las grandes ciudades”, destacó Damián Tabakman, presidente de Cedu. Los especialistas en temas tributarios consideraron que los beneficios impositivos y la oportunidad para invertir son importantes, pero que los cambios recurrentes —como los que se vienen dando en el impuesto a los Bienes Personales— pueden generar incertidumbre. “Los beneficios impositivos son importantes. Por ejemplo, para alguien que tiene un terreno y lo vende a una constructura y recibe como pago dos departamentos dentro de 2 o 3 años. Esa persona cuando vendía el terreno tenía que pagar Ganancias y el ITI pero eso ahora se difiere al momento en que recibe los inmuebles. Eso es positivo”, señaló Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios. “Alguien que tiene dinero para comprar hoy un inmueble en construcción, con los riegos que lleva, y después lo quiere poner en alquiler, la rentabilidad es muy baja. Quizás puede ser atractivo para quien necesita su casa para vivir o que quiera invertir en ladrillo como una reserva de valor más allá de la rentabilidad”, agregó Con respecto a la posibilidad de exteriorizar fondos no declarados, el especialista recordó el último blanqueo —durante el Gobierno de Mauricio Macri— que fue el más grande de la historia. Pero que luego hubo un “cambio de reglas de juego”: el impuesto a los Bienes Personales tenía entonces una alícuota de 0,25% y hoy se aplican alícuotas de 1,25% para bienes en el país y 2,25% para bienes en el exterior. “También se habla de una reforma tributaria que podría aumentar más Bienes Personales y esos cambios desalientan. No va a ser parecido al blanqueo anterior, pero puede servir en caso puntuales”, señaló Domínguez. FUENTE: INFOBAE

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Por: Juan Pablo Calabrese