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Mercado inmobiliario: cayó la venta y bajaron los precios

La fuerte retracción del mercado inmobiliario el 2020 generó que muchos oferentes tuvieran que amoldarse para poder cerrar una operación.

Las fluctuaciones del dólar, que repercutieron en el valor de la construcción; la falta de valores de referencia del sector para comercializar los inmuebles, y la ausencia de opciones crediticias para poder comprar una vivienda, un terreno, un salón comercial y


El impacto de la crisis desatada por la pandemia del coronavirus impactó sin dudas de manera negativa en el mercado inmobiliario, y la provincia de Entre Ríos no estuvo ajena a esta situación inédita.

Las fluctuaciones del dólar, que repercutieron en el valor de la construcción; la falta de valores de referencia del sector para comercializar los inmuebles, y la ausencia de opciones crediticias para poder comprar una vivienda, un terreno, un salón comercial y demás, generaron una fuerte retracción en el rubro.

La baja demanda se mantuvo en todo el año pasado, en un mercado con un reducido movimiento, y esto terminó por afectar los precios actuales. De este modo, en Paraná hay posibilidades de encontrar ofertas que son comparativamente convenientes y oportunas.

Saúl Hojman, quien se dedica al rubro inmobiliario desde hace más de 25 años y a partir del año pasado comenzó con su grupo de colaboradores a realizar un análisis sistemático del comportamiento del mercado local, comentó a UNO: “La crisis golpeó muy fuerte al sector en la provincia, al igual que en el resto del país, y esto hizo que comiencen a bajar los precios. Es una realidad”.


No obstante, aclaró que es difícil generalizar y que la oferta en Paraná es muy variada, y explicó: “Los precios bajaron, pero hay dos tipos de oferentes: el que dice que su casa vale determinado importe y no se mueve de su precio; y el que se amolda a la realidad del mercado y baja el valor del inmueble que tiene a la venta”.

“Por eso hay dos precios: uno para ofertar, y otro para vender, que son dos valores totalmente distintos. Hay ofertas, por ahí alguien tiene una propiedad a la venta a 100.000 dólares, pero hace tres años que no la puede vender, y acepta 70.000”, agregó.

En este marco, aclaró que la persona que vende no pierde, aun frente a los aumentos del costo de la construcción, y explicó: “Los costos de la construcción habían bajado mucho, pero con la inflación subió otra vez el valor del metro cuadrado (m2), pero queda equiparado, ya que una casa que tiene 30 años, tiene ese tiempo de uso, de desgaste, de amortización. Depende de la edad que tiene la casa o el departamento”.

Oferta y demanda Consultado acerca de si esta oportunidad de adquirir un inmueble a un precio menor al que se conseguía el año pasado reactivó el mercado, fue cauteloso y analizó: “En el mercado de la venta de inmuebles, hay dos tipos de compradores: el inversor, que busca adquirir una casa, un departamento, un galpón o un local para obtener una renta; y está el usuario, que se compra una casa para vivir, cambia su departamento, se divorcia y compra un lugar para vivir. En los dos casos se ha retraído la demanda”.

Entre los motivos de esta tendencia, evaluó: “Por un lado, esto pasa por la falta de capacidad económica de los compradores finales que buscan una casa para vivir en ella. En este momento se da que la mayoría está esperando a ver qué ocurre con la economía del país. Y el que tiene dinero no se apura, salvo que encuentre alguna oportunidad”.

Acto seguido, añadió: “En el caso del inversor, como la rentabilidad está muy baja, busca otras opciones fuera del mercado inmobiliario, y lo mismo pasa con el dólar”.

En este marco, indicó que la rentabilidad anual “no llega al 2%” y la mensual “ronda el 0,18%”.

“Un inmueble no le rinde nada. Muchas veces al propietario de un inmueble lo acusan de especulador los inquilinos, pero lo cierto es que la rentabilidad es muy baja, y necesita 50 años para amortizar lo que invirtió”, sostuvo.

Sobre este punto, comparó: “Mientras esto siga así, los alquileres parecen altos, pero en realidad los sueldos están bajos. El alquiler mensual de un departamento de un dormitorio, de buena calidad, cuesta lo mismo que un par de zapatillas”.

Asimismo, aclaró: “El propietario no es un especulador, un acaparador que se aprovecha, sino una mujer mayor que por ahí compró un departamento con sus ahorros porque su jubilación es la mínima y no le alcanza. La mayoría de los inmuebles en el mercado local están en manos de pequeños inversores, no de pooles que tienen 20 o 30 propiedades”.

Sin embargo, más allá de la coyuntura actual en cuanto a la rentabilidad, Hojman aseguró: “Adquirir un inmueble es una noble inversión y no es para inversores sofisticados o especializados, que tengan que conocer sobre el rubro. El pequeño inversor, que tiene 50.000, 100.000 o 200.000 dólares, no tiene que ser un experto.

Y a diferencia del bitcoin u otro tipo de inversiones, comprar una propiedad es un negocio seguro y siempre es una buena inversión, porque el ladrillo alguna revancha”, subrayó.

Precios

“La incertidumbre en el mercado no genera confianza y le quita las ganas al inversor”, aportó por su parte Roberto Ruiz, referente del rubro inmobiliario desde hace más de cuatro décadas.

Ante la pregunta de si esta incertidumbre y la gran pérdida de rentabilidad generó que más rentistas pongan a la venta sus inmuebles, remarcó que no, y refirió: “Primero, que está complicado para vender; y, segundo, que la inversión inmobiliaria sigue siendo la más tranquila, la más segura”.

En tanto, el momento de hablar de valores, Saúl Hojman indicó que en Paraná “el mercado es muy pequeño” y que “es variado lo que se oferta”. En este sentido, señaló: “En los inmuebles, sobre todo en lo que refiere a las casas, cada propiedad es única e irrepetible, y su precio va a depender de la ubicación, si tiene terreno, y otras muchas variables. No es como en Buenos Aires, donde se toma como referencia un barrio y se habla del valor del m2 en ese lugar”.

No obstante, comentó: “En lo único en que más o menos son comparables los valores es en la parte de los departamentos”.

Con respecto a este tipo de construcciones, refirió que “un monoambiente chico con una ubicación céntrica puede costar desde 25.000 a 28.000 dólares en adelante”, y aclaró que en barrios fuera de bulevares hay de menores valores inclusive.

En tanto, precisó: “Un departamento chico de un dormitorio en el centro cuesta alrededor de 35.000 dólares”.

Por último, hizo alusión a la reactivación del mercado que usualmente se da con el lanzamiento de los créditos Procrear para viviendas, y concluyó: “Por lo general son para autoconstrucción y esto hace que se reactive la venta de terrenos. En general siempre le han dado impulso al mercado inmobiliario”.

FUENTE: https://www.unoentrerios.com.ar/la-provincia/mercado-inmobiliario-cayo-la-venta-y-bajaron-los-precios-n2655461.html

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Por: Juan Pablo Calabrese

Créditos para construcción y refacción de viviendas: quiénes pueden pedirlos y qué montos se ofrecen

Habrá una línea para casas nuevas de hasta 60 metros cuadrados en lote propio por un monto máximo de $4 millones. Son créditos a 30 años y a tasa cero. El Gobierno anunció este martes el lanzamiento de 87.000 créditos para la refacción y construcción de viviendas nuevas de hasta 60 metros cuadrados en lote propio, en el marco del Programa Casa Propia. Las dos nuevas línea de financiamiento con tasa cero y ajustadas por la fórmula Hog.Ar (basada en la evolución de los salarios) fueron anunciadas por el presidente Alberto Fernández y el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi. Durante la presentación, el presidente destacó que las cuotas de los créditos estarán directamente vinculadas al crecimiento del salario y no a la inflación o el dólar. “Para terminar con este fantasma que muchos argentinos todavía padecen. Es una posibilidad para que mucha gente acceda a su casa propia, queremos ayudarlos en su esfuerzo”, dijo. Por otro lado, adelantó que están trabajando en medidas para los actuales deudores de créditos hipotecarios UVA y para los inquilinos. En el caso de los créditos Casa Propia para refacción, se otorgarán 65.000 créditos personales que tendrán un plazo de 36 meses y tres meses de gracia. La suma de los ingresos mensuales netos del grupo familiar deberá estar entre los $25.000 y $175.000. Este línea incluye: - 40.000 créditos a tasa cero de hasta $100.000. Se ajusta por la fórmula Hog.Ar. Para acceder se requiere ingresos equivalentes a 1,16 salarios mínimos y una cuota mensual de $2.882. - 25.000 créditos de hasta $240.000. Se ajusta por fórmula Hog.Ar. Para acceder se requieren ingreso de hasta 8,1 salarios mínimos y una cuota mensual de $6.917. “Nunca más se va a ajustar por inflación, se va a hacer por la evolución de los salarios”, destacó Ferraresi durante la presentación. Mientras que en la línea para la construcción de casas nuevas de hasta 60 metros cuadrados en lote propio, se otorgarán 22.000 créditos por un monto máximo de $4 millones. Son créditos a 30 años y a tasa cero. En este caso, la suma de los ingresos mensuales netos del grupo familiar deberá estar entre los $53.500 y $175.000. Algunos ejemplos: - Para un salario de $53.500, el crédito será de 360 cuotas de $13.375 mensuales - Para un salario de $175.000, el crédito será de 110 cuotas de $43.750 mensuales. Para esta línea, no se admitirán terrenos que se encuentren en barrios cerrados o privados o que su tasación supere los $3,5 millones. El terreno deberá estar escriturado antes del 31 de marzo de 2021. Además, solo será posible construir los modelos de viviendas del programa (excepto quienes construyan al fondo o arriba de la casa de sus familiares). “No hay calificación financiera para ingresar, sino que se tomará el 25% del ingreso salarial del adjudicatario del crédito”, explicó Ferraresi. Los montos de los créditos se actualizarán por Unidad de Vivienda (UVI). En la presentación, el ministro destacó que la vivienda es un disparador de clase social ascendente y desarrollo productivo. “Hay que empezar a cambiar el concepto de vivienda para que no haya viviendas sociales, que tengan la dignidad de la movilidad social ascendente. Que no sea el sistema financiero el que defina quién entra y que se defina por el mejor ordenador, que es el salario”, destacó Ferraresi. Los créditos se financiarán a través del Banco Hipotecario y con recursos del Gobierno Nacional. “En nuestros barrios, la primera casa que uno se hacía era en el fondo de la casa de los viejos, o arriba. Esa experiencia de los hijos de los trabajadores es lo que queremos replicar. Los créditos son para construir 60 metros cuadrados en lote propio o la casa de un familiar hasta 30 años y a tasa cero. Es un sistema solidario donde cada uno paga en función del salario que tiene”, agregó el ministro. FUENTE: INFOBAE

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Por: Juan Pablo Calabrese