Emprendimientos que fundan ciudades

En el marco de Expo Real Estate 2018, desarrolladores del interior contaron las ventajas de invertir en zonas poco convencionales.

De Norte a Sur, existe un fenómeno que Gustavo Ortolá explica como “la conurbanización del interior”. Se trata de emprendimientos en áreas no consolidadas de nuestro país con mucho potencial, pero a las que nadie les ha puesto el ojo. Ortolá fue el coordinador de la charla “Fabricando ciudades” en la Expo Real Estate 2018 que se realizó el 22 y 23 de agosto en el Hotel Hilton. Junto a él, Martín Bodas, de BMA Arquitectos & Asociados; Fabio Di Marco, de Oficina Urbana; Magdalena Day Aráoz, de Ciudad Oeste (una urbanización que crece en San Lorenzo, Salta); Mario Moro, de Costanorte (un ecodistrito en Resistencia, Chaco) y Agustín Iralde, de Ribera Norte (Chubut) explicaron sus proyectos en lo que llamaron “no lugares”, definidos por ser áreas que ni siquiera están catastradas, y que ellos buscan integrar con la ciudad.

Para encontrar grandes tierras para desarrollar una urbanización se analiza la ciudad principal y su tendencia de crecimiento. Hacia allí se buscan lotes, de los cuales se valora su conectividad, condiciones del suelo, paisajes, infraestructura disponible y precios.

En el caso de Costanorte, en Resistencia, los lotes se ubican en la entrada de la ciudad, con vistas atractivas hacia el río Negro, pero con una limitación: los suelos son bajos. “Es parecido a lo que se hizo en Nordelta”, cuenta Ortolá en diálogo con ARQ. “Esos terrenos se trabajarán desde el punto de vista topográfico e hidráulico con muy buenos resultados”, asegura. Su empresa, Go Real Estate, es una de las desarrolladoras involucradas en todos los proyectos expuestos. Se encarga de hacer el “masterdesarrollo”, comprendido por el concepto, las normativas y el loteo, a partir del cual convoca a otros desarrolladores, muchas veces locales, a sumarse al negocio.

Ortolá explicó al público: “Nosotros hacemos negocios de margen sobre la tierra. Cuanto más estratégicamente pensemos la aplicación del suelo mejores proyectos y negocios inmobiliarios vamos a hacer”. Si el negocio sale bien, el valor del terreno puede multiplicarse hasta 4 veces, según sus datos.

Como urbanista, Di Marco señaló que su trabajo es “descubrir los rasgos del lugar y establecer un plan de acción para que ese lugar sea agradable, pero sin perder de vista que debe ser una oportunidad de negocio”.

Todos coincidieron en destacar la importancia de un masterplan distinto a como se concebían años atrás. No tienen que ser ciudades-dormitorio, por el contrario, tiene que ser un lugar para proyectar una vida cotidiana plena.

El arquitecto Bodas, responsable del proyecto de Ciudad Oeste, afirmó que en su estudio “aprendimos a pensar la ciudad desde el espacio público. Cuándo éste tiene valor, el espacio privado también. Es una cuenta que, nosotros por lo menos, no sabíamos hacer; en cambio ahora partimos del barrio como lugar de pertenencia, de la ciudad que vivimos cuando éramos chicos”. En el panel, la referencia inmediata fue el crecimiento del GBA Norte, en donde se crearon decenas de barrios cerrados desconectados del entorno.

Para la creación de urbanizaciones en el interior, por el contrario, se buscan ciudades que tengan buen desarrollo demográfico y con poca oferta de productos novedosos. Y se identifica un público con poder adquisitivo que no quiere irse de su lugar, pero prefiere sacar provecho del entorno natural y gozar de comodidades.

Estas cualidades, sumadas a la posibilidad de comprar terrenos en “no lugares”, en consecuencia, de incidencia baja, “de entre un 10 o 12% del valor de venta”, como sintetiza Ortolá, redundan en una buena ecuacióntanto para los compradores, que encuentran buen producto a un precio razonable, como para los desarrolladores, que obtienen un negocio rentable.