Crédito UVA: ¿El tomador ganó o perdió?

Matías Celasco Correa, analista en Investigaciones de la consultora inmobiliaria CBRE Argentina, comparte un estudio sobre el funcionamiento de los créditos hipotecarios UVA y su comparación con los tradicionales a tasa fija durante el plazo de un año. Si bien la actual coyuntura económica y financiera de la Argentina hace que los parámetros tomados hasta el mes pasado encuentren hoy importantes diferencias, el trabajo resulta válido como referencia.

La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) es un instrumento de actualización por medio del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor (inflación). Al momento de constitución, el valor del costo de construcción de un milésimo cuadrado de vivienda al 31 de marzo del 2016 era de $ 14,05, obtenido por el promedio simple de varias ciudades de nuestro país. A partir de ese día, el valor se fue actualizando por medio del CER hasta llegar a valores cercanos a $ 25,30 (Nota de Redacción: $ 25,85 al 30 de agosto que se publica el presente artículo).

A partir de la UVA se podrá acceder a una propiedad por medio de un sistema de crédito alemán o francés, este último el más común, con una tasa de interés pautada “ex–ante”, a un plazo máximo de 30 años. Estas variables, sumadas al valor máximo a financiar va a depender de la entidad bancaria, pero en principio, lo más importante a saber, es que la deuda no estará ni en pesos ni en dólares, sino en UVA. Por lo tanto, el valor de la cuota, intereses y deuda total se va a ir actualizando cuota a cuota al ritmo de la inflación.

Pero es aquí donde podemos plantear la principal diferencia con la muy nombrada circular 1050 del Banco Central de los ´80, cuando la metodología aplicada era un diferencial de tasas calculando el coeficiente de ajuste mediante la tasa Libor a 30 días. Esto derivó en fuertes subas a las tasas debido a procesos de alta inflación y altas tasas de interés real, lo que disparó significativamente los valores de las deudas indexadas a este sistema. Tengamos en cuenta que en momentos de corridas cambiarias y procesos de alta inflación, la tasa de interés es una de las variables más sensibles que particularmente ajusta por encima de las otras variables. De manera contraria, el crédito por UVA ajusta por inflación con una importante cláusula sobre la diferencia entre la inflación y el salario. En los casos que supere el 10%, el tomador puede solicitar extender el plazo del 25% del monto del préstamo y de esta manera volver a mantener la proporción salario/cuota (de acuerdo a Comunicación “A” 6529 del Banco Central de la República Argentina, BCRA).

COMPARACIÓN

Hechas estas aclaraciones pasemos al análisis de simulación de un crédito. Para ello tomamos como ejemplo un crédito otorgado en julio de 2017, por un departamento de valor de aproximadamente u$s 90.000 ubicado en el barrio de Belgrano, por el cual el alquiler promedio calculado por el Gobierno de la Ciudad rondaba los $ 9.400 mensuales. A partir de estas premisas observemos la situación al momento de otorgamiento del Crédito vs. Tasa fija, la situación actual de ambos créditos y el precio de alquiler.

La principal diferencia que encontramos al momento de la adjudicación del préstamo hipotecario la vemos en la cuota inicial y el sueldo necesario para obtenerlo, siendo que la cuota al momento del otorgamiento no puede superar el 25% del sueldo. En este caso, el sueldo necesario para acceder a un crédito hipotecario con tasa fija era tres veces el del crédito UVA, esta fue una de las principales limitantes que hubo desde 2004 en la obtención de créditos hipotecarios, dejando sin posibilidad de ingreso a la mayor parte de la población que poseen ingresos inferiores.

Pero, miremos la situación de cada uno de los créditos un año después, en julio de 2018:

 

Para este ejemplo de préstamo UVA la cuota aumentó un 36%, mientras que la cuota del préstamo a tasa fija se mantuvo en el mismo valor, si bien cabe aclarar que la cuota de este último no se mantendrá fija a lo largo de los 30 años (generalmente los primeros años pueden tener tasa fija, para después pasar a un esquema de tasa variable). Adicionalmente, el alquiler del departamento ascendió de $ 9.400 a $ 13.405, un 44% en un lapso de un año. En términos relativos el aumento del alquiler es similar a la de la cuota del préstamo en UVAs, sin embargo, el aumento absoluto del alquiler fue sustancialmente mayor ($ 3.615) que en UVAs ($ 2.276).

Continuando con nuestro análisis, en ambos casos el capital amortizado es marginal sobre la deuda total, pero notamos que la variación del saldo adeudado en el crédito UVA aumentó un 25% y en ambos, efectivamente, bajó en dólares.

Pero para no quedarse sólo en el análisis de deuda, se estudió la nueva situación patrimonial ya que, a partir del movimiento en el tipo de cambio, nuestro inmueble también se revalorizó. En este caso, manteniendo los u$s 90.000 equivalentes a 1,5 millones (en julio 2017) a 2,5 millones de pesos (julio 2018), aumentó 66%, y el apalancamiento se diluyó del 75% al 58,5% en el caso del UVA; una ganancia patrimonial neta de u$s 14.873, mientras que en tasa fija cayó a 46%, con una ganancia neta de u$s 25.356.

Uno de los mayores temores y críticas al sistema de UVAs es el supuesto escenario donde la propiedad aumente en menor proporción que lo que aumentaría la cuota en UVAs. En este caso la deuda total expresada en pesos superaría al valor de mercado del bien en pesos, sin embargo cabe tener en mente que los inmuebles están comercializados usualmente en dólares.

Este factor es crucial ya que -ante un escenario de mayor devaluación- la deuda se licuaría (sin importar la condición del préstamo) y en el caso de la UVA, el ajuste por inflación queda retrasado, generando la oportunidad de una cancelación anticipada, en el caso que el tomador tenga ahorros en dólares. Este retraso es producto de la naturaleza del crédito que ajusta vía inflación (o CER) y no mediante tasa de interés.

En el caso del préstamo tradicional, donde la tasa variable está vinculada a una tasa de mercado, la velocidad de ajuste de tasa es generalmente más rápida, incluso que la variación del valor del inmueble, derivando efectivamente en abruptos aumentos tanto en la cuota como en la deuda total; lo que en un caso extremo, puede culminar en un patrimonio neto negativo.

Por último y no menos importante, la necesidad de vivienda suele ser la premisa fundamental para los tomadores de este tipo de préstamos, por ello el alquiler es la base de cualquier comparación. En el último año hemos visto que el alquiler comparable no sólo es mayor que la cuota de un préstamo UVA sino que los alquileres han aumentado por encima de la inflación y de la UVA.

* Por Matías Celasco Correa, analista en Investigaciones de la consultora inmobiliaria CBRE Argentina.