“RETASADO”

Sin ajuste de precios la actividad se reducirá a mínimos históricos. Los valores de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires aumentaron más del 80 % en pesos en el último año. Cae fuertemente la demanda con crédito.

 El mercado inmobiliario se encuentra atravesando nuevamente una situación de contracción. Si bien, la misma no es acusada aún en las cifras de las escrituras, el desencuentro actual entre la oferta y demanda sin duda se reflejará en los datos de este recién comenzado segundo semestre del año. Un mercado que había sido revitalizado por el crédito hipotecario, luego de tres años consecutivos que fueron los peores de los que se tenga registro, corre el riesgo de repetir esos escasos niveles de actividad en la última parte de este 2018.

 Evidentemente el mercado se enfrenta a una situación en la cual sus actuales niveles de cotización responden a una dinámica que hoy ya no está presente y en la medida que no logre “aggionarse” lo sufrirá a costa de actividad. Se impone el “Retasado” El crédito hipotecario, factor determinante que impulsó la venta de viviendas en el último año y medio, reducirá drásticamente su participación como generador de operaciones inmobiliarias en el actual contexto. La cuenta es simple: una escalada del precio de la propiedad que actualmente en términos interanuales alcanza el 87 %, no puede ser absorbida por la mejora obtenida en los ingresos de la demanda objetiva que en el mejor de los casos alcanzó o alcanzará un 25/30 %. A tamaño salto en el precio de la propiedad provocado por el tipo de cambio más la apreciación en dólares de la propiedad que se dio hasta mayo cercano al 10 % interanual, debe sumarse el aumento de las tasas de interés de los créditos bancarios, que buscaron la corrección hacia un nivel más acorde a la actual coyuntura financiera. Como resultado de ese combo, el ingreso requerido hoy para comprar un monoambiente usado al valor medio en la ciudad de Paraná se ubica en el orden de los $ 55.000 si se lo obtiene en el Banco Nación siendo cliente y acreditando haberes en el mismo o de $ 64.500 si no se es cliente de ese Banco o si se recurre en general a las líneas disponibles en otras entidades financieras. Así, el ingreso necesario para calificar a la compra de una vivienda mínima en la ciudad resulta hoy un 162 % superior al de un año atrás. Por otra parte, actualmente la cuota a pagar para afrontar la hipoteca resulta casi el doble del alquiler de la propiedad mientras que el año pasado el pago de la hipoteca mensual era inferior o a lo sumo igual. 

Cuestión, está ultima, que también alentó demanda dispuesta a cambiarse del gasto que representa el alquiler a la inversión de la compra de su vivienda. Por otra parte, la caída en la rentabilidad del alquiler, que se redujo del 5,5 % del año pasado al 3,5 % actual, evidencia también el desfasaje provocado por el salto del tipo de cambio en las cotizaciones de los departamentos en venta por efecto de tratar de mantener la nominalidad de los valores de venta. A su vez, el costo de construcción se redujo también como efecto de la devaluación.

 El mismo, resulta hoy en dólares inferior en un 20 % al de enero de este año, por lo cual los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 %, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad. Frente a estas razones, el ajuste en la cantidad de operaciones resulta más que evidente e inevitable. La magnitud de la caída dependerá de cuan rígida sea la actitud de los vendedores en aceptar que los valores que fueron fijados con anterioridad a la devaluación de los últimos meses ya no tienen sustento actualmente y de cómo este nuevo escenario se refleje en las tasaciones que se realicen de ahora en más. La retasación se configura así como inexorable, de cuánto será su verdadera magnitud el tiempo y el mercado lo dirán.